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證券時報記者 張達
北京“3·17”開啟的史上最嚴一輪樓市調控，至今已經執行瞭4個月，北京樓市悄然大變，從狂躁到冷靜，可以說是冰火兩重天。
國傢統計局的數據顯示，北京二手房價已經連續兩個月領跌全國。與以往調控給人的感受不同，這輪調控給人最直觀的感受是房價真的降瞭，部分區域降幅遠高於統計數據。
從安居客官網的北京二手房掛牌均價走勢圖可以看出，在3月政策出臺後，二手房掛牌價直線下降，並逐月回落，至7月略有回升。數據顯示，北京7月二手房掛牌均價每平方米51299元，與3月最高點的每平方米61326元相比，降幅高達16%，已經回落到去年“9·30”政策之前的水平。
另外，近日網上流傳的一張北京部分二手樓盤掛牌價下調表顯示，有30個樓盤的掛牌價在6月之後下調幅度超過17%，其中有12個樓盤降幅超過20%。
北京二手房價真的降瞭這麼多嗎？北京當前二手房市場現狀如何？未來還會發生哪些變化？現在到底適合繼續觀望還是該出手時就出手？帶著這些問題，證券時報記者以購房人身份對北京二手房市場現狀進行瞭調查。
中心城區成交價
降幅不到10%
北京中心城區的房價向來比較堅挺，在這輪降價潮中，這裡能降多少呢？
東城區：南二環附近成交單價降幅不到6%
證券時報記者先選取瞭東城區南二環外某小區，該小區目前隻有2個5月份掛牌的在售房源，7月帶看次數均在10次左右，比6月的帶看次數明顯增加。其中一個95平方米的兩居室，掛牌總價750萬元，折合單價每平方米7.89萬元。而6月30日成交的同類型房源成交總價720萬元，折合每平方米7.58萬元。
“這房子報價750萬元，價格還可談，與之前成交價720萬元差不多就能賣。業主給客戶預留瞭還價空間，具體能降多少取決於付款方式。”某大型中介工作人員告訴證券時報記者。
當記者問及帶看次數多起來的原因，該工作人員表示，“3·17”之前有單價8萬元左右成交的，現在降到7萬多一點，價格讓步空間已經蠻大瞭，所以帶看次數比之前多，而且政策出臺前兩個月影響是最大的，現在比較平穩瞭，有的客戶可能覺得價格合適，該出手時也有考慮出手的。
“最近看房的客戶比四五月份時稍微多瞭一些，成交量也增大瞭，可能是因為個別業主願意調價下來。”上述中介工作人員說，“前幾天有個5月掛牌的260平方米的四居室剛把掛牌價下調到1800萬元，之前掛的2100萬元太高瞭，連咨詢的客戶都沒有，下調後的價格還能再談。”
證券時報記者測算，雖然上述四居室的掛牌價下調幅度達到瞭14%，但是比較該小區成交記錄發現，與最高點相比，最近的成交單價降幅不到6%。
對此，該中介工作人員表示，東城區的區位優勢表現在市場平穩，降價幅度與其他區域相比不大，之前其他區域瘋漲時，東城區漲幅也不是特別大。
朝陽區：望京某小區成交單價降幅9%
隨後，證券時報記者咨詢瞭網上流傳表中掛牌價降幅最高的朝陽區望京地區某小區的情況。
據某中介的工作人員介紹，現在該小區成交單價在7萬元左右，“3·17”之前最高單價8萬多，現在降下來瞭。“該小區都是一居室的小戶型，業主大部分是投資客，有的房源總價最高時370萬元-380萬元，現在是270萬元-280萬元，降瞭100萬元左右。”她說。
該工作人員表示，望京片區有兩個板塊，公房區和商品房區，價格低點的小區單價折合每平方米6萬元-7萬元，高點的小區單價折合每平方米7萬元-9萬元，與“3·17”之前比均價降瞭10%-15%，現在的價格相當於去年下半年的價格。她認為，如果現有政策不變，房價還會小幅下降。因為貸款政策不變，很多客戶還是選擇觀望的話，要想出售隻能降價瞭。
不過，證券時報記者同樣比較瞭該小區某朝向相同、面積相近房源的成交記錄，最近的成交單價比最高時下降瞭9%。
北京城市副中心通州：
成交價降幅不到10%
再來看看北京城市副中心通州區域的情況，證券時報記者來到通州果園附近的某小區，發現在售房源掛牌均價在每平方米4.5萬元，不滿5年的房源價格會低一點。
某大型中介工作人員告訴記者，目前通州城區成交均價在每平方米4.8萬元至5萬元左右，老校區、位置偏的在每平方米4.1萬元至4.2萬元，新房售價在每平方米5.5萬元至5.6萬元。“我們店周邊小區之前兩居室成交均價在5.5萬元左右，現在每平方米降瞭3000元到5000元，有的可能差距更大，主要看社區品質。位置好近地鐵的降得少，個別急售的降得多，有一套房90多平方米掛牌總價520萬元，現在480萬元成交，降瞭40萬元，降幅不到10%。”他說。
當記者談到其他區域有房源掛牌價降幅很大，該工作人員說：“有的業主心理價位還停留在新政前想賣高價，報價太高，瞭解目前的行情後，就會往下大幅調價，所以他們的調價幅度就顯得特別大。而瞭解行情的業主報價相對理性，再略微講價就能成交，他們的調價幅度就不大。”
該工作人員表示，通州屬於雙重限購，有北京戶口但不是通州戶口的傢庭，名下無房的才能在通州買一套房。現在通州的房源不多，成交量不高，客戶觀望。價格確實往下走，一般的報價都有講價的餘地。他估計價格還會下行，成交不足，業主想出售就得降價。
北京新城大興：
房源多成交台中清化糞池推薦少
除瞭北京中心城區和城市副中心，北京新城大興因近年來賣瞭不少高價地、房價迅速上漲而備受關註。
證券時報記者從鏈傢網上瞭解到，大興棗園附近的某小區近兩個月來幾乎零成交，最近成交是在5月份，某兩居室的成交總價450萬元，之前掛牌價是510萬元，實際成交價比最高掛牌價下降瞭11%。而該成交價格與同類房源在3月時的成交總價535萬元相比降幅高達16%。不過，6月新掛牌的同類房源總價500萬元，價格反而上漲瞭。
對此，該小區附近某大型中介門店的工作人員告訴記者，5月成交的那套房業主著急用錢，價格確實比較低，而6月新掛牌的這套房報價確實有點偏高瞭，同類房源目前成交價格應該在480萬左右。
如果按台中市化糞池清理照上述中介所說，現在480萬元的成交價格與3月的535萬元成交價格相比，降幅在10%左右。
“現在房價是降瞭，小區內沒有稅費的房源成交單價在每平方米5萬元至5.5萬元。”上述中介工作人員說，最近看房的人挺多，但是該小區卻沒有成交，是因為整體報價偏高。另外，現在市場房源多，可選擇性多。“現在的報價都還可以談，具體能談下多少，主要看房主心態吧。”他說。
北京中心城區
所謂“學區房”
因各學校的教學質量有所不同，名校周邊的二手房備受追捧，價格節節攀高。不過，北京“3·17”新政後，北京市住建委要求中介不得參與炒作天價學區房，並把“學區房”列入違規房源信息，再加上4月出臺的北京市教改新規，令所謂的“學區房”價格應聲下跌。曾經價格最堅挺的所謂“學區房”到底降瞭多少？
西城區德勝片區：台中清化糞池部分成交價下降13%
證券時報記者從某中介門店工作人員處瞭解到，西城區德勝片區所謂的“學區房”，3月份最高成交單價達到每平方米15萬元，一居室單價更是高達每平方米16萬元，現在成交均價在13萬元左右，每平方米降瞭2萬元左右，降幅在10%-15%左右，現在房價又回到去年“9·30”政策之前水平瞭。“我這個月成交瞭4套房，單價都在每平方米12萬元左右，比3月時每平方米降瞭3萬元。”她說。
不過，該中介工作人員認為，去年德勝片區的“學區房”才12萬元左右，今年最高漲到15萬元瞭，價格漲上去後再降10%意義不大。
“二手房每個業主心理變化不同，長遠趨勢來說房價不會跌，因為北京三四環之內沒有新增土地供應，買的就是這種稀缺性。而且這裡房源大多是當初單位分的老公房，現在賣到幾百萬上千萬元，心理的變化已經有瞭，還能再降嗎？”上述中介工作人員說，目前在售房源大多是“3·17”政策之前登記的，業主主動下調瞭一點價格，但沒有新房源出來，德勝片區著急賣房的人很少。長期看，買方博弈不過賣方，賣方不著急用錢，不需要換房，而買方是剛需。
另一傢中介工作人員則向證券時報記者表示，德勝片區成交均價大概每平方米11萬元至14萬元，環境好的小區房價抗跌，環境差的確實降瞭不少，“3·17”後降瞭近20%。他認為，未來房價還會降，但不會降太多，畢竟成交量比四五月份時增加瞭，因為剛出政策時很多人觀望，這段時間房價確實下降瞭，就有買傢出手。
不過，證券時報記者比較某小區同類房源的最新掛牌價與成交歷史記錄發現，某房源最新掛牌價比同類房源4月成交價下降瞭13%。
東城區和平裡片區：部分成交價下降17%
證券時報記者從某大型中介門店處瞭解到，和平裡片區成交均價在每平方米10萬元至11萬元，精裝房的價格在11萬多點，而3月最高時單價達到每平方米13萬元至14萬元，降幅最多達30%。目前網上報價還可以談，如果業主著急賣，價格可以折讓很多。
上述中介工作人員向證券時報記者表示，這一片買房的都是剛需，包括昌平、朝陽、大興、通州，甚至房山、延慶的都來這邊買房，都想給孩子更好的教育。“北京人多呀，你不買有人買，而且有的孩子明年上學的，今年不買不行啊，為啥說3月出政策後4月仍有成交，就是這個原因。”她說，還有一個原因是國傢歷年來的調控讓大傢覺得房價回落是暫時的，隻是眼前吃點虧。
該工作人員還建議，現在樓市下行，如果是換房的可以先出售然後再買，先賣一個高價，但出售前先瞭解好要買台中通馬桶推薦的區域，鎖定意向的小區。
證券時報記者同樣比較瞭某小區同類房源成交歷史記錄，某兩居室7月最新成交總價為582萬元，比3月19日成交的同類房源總價702萬元下降瞭17%。
調查總結：實際成交價
降幅沒有傳言多
上述中介門店工作人員的說法可以作為購房參考，但有些觀點也不能全信，比如他們說的房價降幅15%、20%或30%，可能隻是一個大概的情況，有的是個別現象，證券時報記者比較有成交記錄的同類房源，發現實際成交價降幅並沒有那麼多。
因為二手房的價格取決於多種因素，比如地理位置、周邊配套、小區環境、樓層朝向面積、裝修程度、有無稅費、業主售房急迫度等，即使同小區內、同樓層朝向、相同面積的房子，裝修優劣、有無稅費或業主是否著急用錢等因素都可能讓總價相差幾十萬。因此，購房人在選房詢價的時候，最好在同等條件下進行比較。而且相對於主觀性較大的掛牌價，同類房源的歷史成交價更有參考價值。
7月二手房成交量或不足7000套
偉業我愛我傢市場研究院數據顯示，3月調控後，北京二手房市場快速降溫，交易量斷崖式下跌，6月交易量更是不足萬套，與新政前的交易量相比，跌幅近七成。而7月中上旬成交量還在繼續下跌，全市二手住宅共網簽4651套，與6月中上旬相比下滑20.4%，與去年同期比下滑66.5%。日均網簽量僅為232.6套，跌破300套，依此走勢，預計7月全月北京二手住宅網簽量大概率不足7000套，再創新低。
此前有專傢曾表示，二手房月度成交量在1萬套以下時，說明市場趨冷，超過2萬套則說明市場過熱。
從北京二手房價的變動情況看，偉業我愛我傢市場研究院數據顯示，在“3·17”新政強勢出臺後，北京二手房價先是5月環比下跌瞭3.4%，之後6月環比下跌瞭4.7%，不僅跌勢持續，且跌幅有擴大跡象。
來自鏈傢研究院的數據也顯示，6月第二周，北京市二手住宅成交均價為每平方米43959元，成交價較上周下降1.3%。
從“3·17”調控後百日的情況看，鏈傢研究院的數據顯示，北京二手房成交均價下跌7.3%，之前價格較高的所謂“學區房”跌幅超過8%，西城區和石景山區均價下降最為明顯，分別下跌7.7%和9.2%。客戶議價空間持續走高，達到2016年以來的最高點。
專傢：二手房成交量到谷底
對當前北京二手房市場的判斷，中原地產首席分析師張大偉接受證券時報記者采訪時表示，北京二手房市場的成交量在經歷瞭前3個月的急跌後，預計7月份的成交量在7000套至8000套，已經達到低點。而成交均價在今年春節後半個月裡就漲瞭10%，現在大概跌瞭8%-10%，跌至春節前後的水平。他認為，隨著成交量到谷底，價格變化就會放緩瞭，繼續微跌的可能性較大。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉接受證券時報記者采訪時認為，北京二手房交易量是呈逐月下降趨勢，6月成交8000多套，7月成交預計可能不足7000套。二手房價格是環比下降的趨勢，5月環比下跌瞭3.4%，之後6月又再次環比下跌瞭4.7%，7月應該仍然是環比下降的。
“接下來，我覺得交易量有可能會相對企穩回升，因為現在的交易量有點偏低，但是價格仍會保持穩中有降的趨勢，而且不管是原來的高總價大戶型還是中小戶型都會進入到降價區間。”胡景暉說，當然，隨著價格的下降，有實力的購房人會適時出手，這也是交易量有所回升的一個原因。
鏈傢研究院院長楊現領接受證券時報記者采訪時表示，6月北京二手房網簽8918套，較3月高峰水平下滑65.6%，為2015年2月以來的最低點，近期價格在繼續下跌，和3月峰值相比下跌8.1個百分點。預計接下來全市場的月度成交量將保持在1萬套以下的低位水平，成交均價還有松動的空間。
“從鏈傢的先行指標來看，目前的帶看量、新增客源等雖未繼續下滑，但是和前期相比仍然處於低位，且缺乏信貸支持的需求端尤其是換房需求難以釋放，因此預計後期的成交量將保持低位，業主報價將會繼續回調，帶來成交價格的繼續松動。”楊現領說。
二手房市場已進台中通馬桶入下行通道
對於當前二手房市場的現狀，7月11日，在“北京市推進供給側結構性改革成果新聞發佈會”上，北京市委全面深化改革領導小組辦公室專職副主任胡雪峰表示，針對房市尤其是二手住房市場過熱情況，繼續貫徹落實去年“9·30”新政，今年3月17日以來打出房地產調控一系列組合拳，密集研究出臺18項房地產市場調控政策措施，包括細化限購限貸政策、遏制炒作天價“學區房”、清理整治“商改住”、嚴格產業項目管理、加大住宅用地供應和項目開工入市力度等，從“控”和“供”兩方面發力，嚴格嚴密精準調控。目前，市場過熱的苗頭得到有效遏制，新房市場延續總體平穩的態勢，二手房市場已進入下行通道，購房需求明顯回落，調控效果符合預期，市場出現量縮價穩的積極變化。
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